Investissement local commercial : le guide pratique

Les locaux commerciaux sont des produits d’épargne immobilière qui offrent une forte rentabilité et une sécurité contractuelle. Habituellement, on parle de local commercial, murs commerciaux ou murs de boutique pour évoquer ce placement immobilier. Cet actif immobilier génère un loyer en échange d’un bail commercial. Le bail commercial est un contrat qui réunit le propriétaire et le locataire du local. Par ce contrat, le propriétaire autorise le locataire a exercé son activité au sein de son local. L’investissement dans un local commercial vous permet de renforcer et diversifier votre épargne. Avant d’investir, il est nécessaire de maitriser les connaissances techniques et juridiques qui encadrent cet actif. Tour d’horizon de tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

 

Les avantages de l’investissement dans un local commercial

 

Rendement d’un local commercial

 

Les actifs commerciaux offrent un rendement locatif supérieurs aux actifs résidentiels. En moyenne, il est compris entre 4 et 8% versus 2 à 5% pour de la location meublée. En contrepartie, le loyer est plafonné. Une révision triennale est possible selon l’évolution des indices de référence : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Point d’attention : votre nouveau locataire peut vous demander des mesures d’accompagnement lorsqu’il entre dans vos locaux pour la première fois : une franchise de loyer (ne pas payer le loyer les premiers mois) ou un loyer progressif pour l’aider à démarrer son activité. Vous devez prendre cela en compte lorsque vous calculez votre rentabilité.

 

La sécurité du bail commercial

 

L’investissement dans un local commercial est signe de sécurité pour son propriétaire. La durée du bail commercial est de 9 ans et le locataire à la possibilité de prendre congé à chaque période triennale (tous les 3 ans). En cas d’impayé, vous pouvez poursuivre en justice votre locataire et récupérer le bail. Ainsi, les impayés sont beaucoup moins nombreux que dans l’immobilier résidentiel.

Vous disposez également d’une grande liberté dans la rédaction du bail commercial et la répartition des charges. Vous pouvez faire supporter l’ensemble des charges, taxe foncière et impôts locaux à votre locataire (bail triple net) à l’exception des gros travaux de mise en conformité. La nature de ces travaux sont détaillés dans l’article 606 du code civil.

A l’expiration du bail, il existe trois possibilités :

  • Vous notifiez le congé à votre locataire : vous perdez le loyer mais récupérez le local
  • Le locataire demande un renouvellement du bail
  • Si personne ne fait de demande, le bail se poursuit par tacite reconduction. Le locataire pourra donner congé lorsqu’il le souhaite avec un préavis de départ de 6 mois.

 

Déplafonnement du loyer

 

Dans certains cas précis, le loyer du local commercial peut être déplafonné. Le loyer déplafonné doit correspondre à la nouvelle valeur locative du bien. Si vous ne trouvez pas d’accord avec votre locataire, le juge des loyers commerciaux tranchera la décision. Voici les cas où le déplafonnement est possible :

  • Si la durée du bail excède 12 ans : le locataire n’a pas demandé son renouvellement au bout de 9 ans, le bail est donc prolongé tacitement. La 13ème année, le propriétaire pourra augmenter le loyer
  • Si la valeur locative de votre local a fortement augmenté : vous avez réalisé des travaux ou les facteurs locaux de commercialité ont changé
  • Si votre local commercial est monovalent : il n’a qu’une seule utilisation possible ( un garage par exemple)
  • Si votre locataire vous demande une déspécialisation du bail : il souhaite rajouter une nouvelle activité.

Il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier pour savoir si le déplafonnement est applicable et quel est le nouveau loyer possible.

Investissement dans un local commercial : les points de vigilance

 

Choisir le bon emplacement

 

L’emplacement est le critère principal concernant l’investissement dans un local commercial. L’analyse de l’emplacement doit être minutieuse. Les caractéristiques suivantes doivent être pris en compte : la fréquentation, la visibilité du commerce et l’accessibilité. L’emplacement idéal est le fruit de ces trois critères. Les professionnels de l’immobilier ont établi une classification des divers emplacements :

  • Les emplacements n°1 : rues concentrant les commerces à forte notoriété et forte attractivité (enseignes nationales ou internationales avec une prépondérance pour le prêt à porter)
  • Les emplacements 1bis : rues adjacentes aux emplacements n°1 pouvant tirer bénéfice de cette attractivité (enseignes nationales)
  • Les emplacements n°2 :  rues secondaires où l’on trouve les boutiques qui ne nécessitent pas un flux de chalandise important (activités de service alimentaire)
  • Les pôles de proximité : Il s’agit d’un ensemble de commerces et de services, répondant aux besoins d’un quartier en services et commerces alimentaires de première nécessité : supérette, pharmacie, boulangerie, agence bancaire.

Détermination du prix d’un local commercial

 

Le prix d’un local commercial se calcule d’une manière différente de celui d’un logement. Le prix diffère selon si le local est loué ou non et selon les spécificités du bail (durée restante, répartition des charges etc). Si le local est déjà loué, le loyer est connu à l’avance et la valorisation du bien peut se réaliser sur la base d’un taux de rendement.

Exemple : Un local actuellement loué à un restaurant génère un loyer de 16 000 € par an. Alain souhaite réaliser un investissement dans un local commercial s’il procure un rendement locatif net annuel de 8 %. Ainsi avec ce taux de rentabilité, le local est valorisé : 16 000/ 8% = 200 000 €

D’autres facteurs modifient la valeur du bien comme la taille de la zone de chalandise, l’intensité concurrentielle, la commercialité du bien ou même la taille des vitrines.

Le droit au bail commercial et le pas-de-porte

 

Le droit au bail et le pas-de-porte sont deux notions à ne pas confondre. Le droit au bail est une somme d’argent versée par le nouveau locataire à l’ancien locataire au titre de la reprise du bail. C’est le droit d’exploitation des locaux pour une activité précisée dans le bail commercial.

Lors d’un changement de locataire (cession de bail) vous pouvez demander un pas-de-porte si cela est préalablement écrit dans le bail. C’est une somme d’argent, différente du droit au bail, que vous pouvez demander au locataire au titre d’un droit d’entrée.

Mode de détention du local commercial : la SCI

 

Généralement, l’investissement dans un local commercial se réalise à travers une SCI. La SCI acquiert le bien et paie les droits d’enregistrements afférant. La fiscalité dépendra du régime d’imposition de la SCI : IS ou IR.  Concernant la plus-value immobilière, elle relève de la plus-value des personnes physique si la SCI est à l’IR.

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