LMNP : quelle fiscalité ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut qui permet d’investir en immobilier de manière simple et rentable. Pour être exigible à la LMNP il faut remplir une des deux conditions suivantes :

  • Le LMNP doit générer des revenus inférieurs à 23 000 € annuels
  • Le LMNP doit générer des revenus supérieurs à 23 000 € annuels mais inférieur à 50 % des autres recettes du foyer fiscal.

 Ensuite, il vous faudra choisir le régime fiscal. Vous pouvez opter pour  le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC en LMNP

 

Les conditions d’éligibilité

 

Le régime micro-BIC a l’avantage d’être particulièrement facile à comprendre et à utiliser. Il s’applique de plein droit si les recettes annuelles – ici les loyers bruts – sont inférieures à 72 000 €. Ce régime vous permet de vous passer des services d’un expert-comptable et donc d’économiser des honoraires. 

Les bénéfices industriels et commerciaux 

 

Le revenu que génère votre location meublée est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le montant à reporter  au titre de l’activité de LMNP est égal aux recettes annuelles brutes diminuées d’un abattement forfaitaire de 50%. Théoriquement, cet abattement représente l’ensemble des charges en lien avec l’activité de LMNP. Ainsi, il est impossible de déduire des charges supplémentaires (intérêts d’emprunt ou amortissement du bien).

A noter que cet abatemment fiscal est plafonnée à 30 000 €.

Exemple de calcul des BIC en LMNP

 

Mathilde est propriétaire d’un bien qui génère un loyer de 1700 € par mois, soit 20 400 € annuels. Mathilde est donc éligible au statut LMNP et choisi le régime micro-BIC. Ainsi, sur sa déclaration de revenu, Mathilde indiquera 20 400 € x 50 % = 10 200 €. Grâce à ce régime, Mathilde profitera d’un abatemment fiscal à hauteur de 10 200 €.

Le régime réel simplifié en LMNP

 

Les conditions d’éligibilité

 

Le régime réel simplifié s’applique de plein droit si les recettes annuelles générées par l’activité sont comprises entre 72 000 € et 247 000 €. Il est également possible, sur option, de profiter de ce régime si les revenus sont inférieurs à 72 000 €. Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel suppose la tenue d’une comptabilité.

Le bénéfice taxable

 

Le bénéfice taxable se calcul selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux classique. Pour calculer les recettes totales, il faut appliquer la formule suivante : loyers hors taxes + les recettes à titre accessoires + les provisions pour charges préalablement indiquées dans le contrat de location.

Ici, il n’y a pas d’abattement fiscal de 50 % mais il est possible de déduire un nombre important de charges. Ainsi, pour calculer le bénéfice taxable, l’investisseur doit appliquer la recette suivante : recettes annuellescharges déductibles

Quelles sont les charges déductibles ?

 

Pour profiter au mieux des charges déductibles, il est conseillé d’inscrire le bien immobilier et le matériel à l’actif de la société.

Voici une liste non exhaustive des charges déductibles :

  • La taxe foncière
  • Les frais d’entretien et de réparation
  • Les intérêts de l’emprunt finançant le bien, les frais de dossier bancaire et l’assurance relative au crédit
  • L’amortissement des locaux
  • Les frais de notaire et les droits d’enregistrement liés à l’acquisition du bien

Concernant l’amortissement du bien, le montant annuel déductible est plafonné. Si le montant de l’amortissement dépasse ce plafond, il est alors reportable sur les exercices suivants, sans limitation dans le temps. Le montant de ce plafond se calcule de la manière suivante : total loyer – total des charges déductibles hors amortissements. 

Ainsi, la réduction d’impôt offerte par le régime réel simplifiée peut être supérieur à l’abattement fiscal de 50 % du régime micro-BIC. C’est souvent le cas lorsque l’acquéreur a contracté un emprunt et souhaite réaliser des travaux.  A noter qu’en cas de déficit,  le report est possible sur les 10 prochains exercices comptables.

Exemple d’amortissement du bien en LMNP

 

  • Valeur du bien (base amortissable) : 150 000 €
  • Taux d’amortissement : 2%
  • Amortissement annuel : 3 000 €
  • Charges déductibles : 8 000 €
  • Loyer annuel : 10 000 €

Ainsi, au titre de cet exercice, le montant maximum d’amortissements déductibles est de 10 000 € – 8 000 € = 2 000 €.  Le montant de l’amortissement annuel est de 3 000 €, l’investisseur peut déduire 2 000 € sur cet exercice et le montant restant sur les prochains exercices. 

 

Conclusion : Il est important de bien réfléchir aux avantages et inconvénients de ces deux régimes d’imposition avant de se lancer dans l’aventure immobilière. En maîtrisant bien la fiscalité qui régit le statut de location meublée non professionnelle, vous pourrez être capable d’augmenter votre rendement locatif, de profiter d’avantage fiscaux non négligeable et de vous constituer un patrimoine à long-terme.

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