Investissement locatif : quelle stratégie suivre ?

L’investissement locatif permet à l’investisseur de profiter d’un revenu supplémentaire à court-terme et de se constituer un patrimoine immobilier à long-terme. Cette stratégie s’oppose à celle de l’achat-revente, qui consiste à dégager une forte plus-value à court-terme. Plusieurs dispositifs fiscaux incitent les particuliers à se lancer dans l’investissement locatif, notamment dans la location meublée ou la location vide. L’immobilier commercial représente également un investissement locatif intéressant. Alors, quelle stratégie suivre pour investir dans la pierre ?

 

Location vide : un investissement locatif simple mais limité

 

Définition et mise en place

 

La location vide est l’investissement locatif le plus simple à mettre en place. Un investisseur achète un bien immobilier vide et le met en location via des agences immobilières ou des sites internet spécialisés. La location vide est une location sans meuble et qui ne possède pas l’aménagement nécessaire pour être qualifiée de location meublée. Le propriétaire peut fournir certains meubles, mais de manière limitée.

La fiscalité de la location vide est simple. Les revenus générés sont des revenus fonciers, avec la possibilité d’opter pour deux régimes : micro-foncier ou réel.

Les avantages de la location vide

 

La location vide est moins consommatrice de temps pour le propriétaire : il n’a pas à s’occuper de l’ameublement et du remplacement des meubles usagés. De plus, la durée de bail minimum est de 3 ans contre 1 an pour la location meublée. Ainsi, même si le locataire peut donner congé avant les 3 ans ( 3 mois de préavis), le turnover est beaucoup plus faible qu’en location meublée. Le taux de vacance est donc plus faible. Pour essayer d’augmenter votre rentabilité, vous pouvez louer votre bien en colocation.

Vous pouvez également bénéficier de dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel.

Les inconvénients de la location vide

 

La location nue est, en moyenne, moins rentable que la location meublée. La rentabilité locative au m² est en effet plus faible. Quant à la fiscalité, elle est légèrement plus lourde pour de la location vide. Par exemple, avec le régime micro-foncier, le propriétaire dispose d’un abattement de 30% sur ses loyers contre 50% pour le régime micro-BIC en location meublée.

 

Location meublée : de nombreux dispositifs fiscaux pour augmenter sa rentabilité

 

Principe de l’investissement locatif en meublée

 

La location meublée est strictement définie par le droit immobilier. La liste de meubles est définie par décret.  Pour être qualifiée de meublée, le locataire doit pouvoir y dormir (literie), cuisiner (cuisine, vaisselle et ustensile) et vivre convenablement (matériel de nettoyage et rangement). En somme le locataire ne doit apporter que ses effets personnels. Plusieurs régimes existent pour réaliser un investissement locatif en meublée : LMNP et LMP.

Avantages de la location meublée

 

La location meublée offre une meilleure rentabilité que la location vide : vous pouvez demander un loyer 10 à 20 % supérieur pour le même nombre de mètres carrés.

De plus, la fiscalité du LMNP est fortement avantageuse. Avec le régime réel-BIC, vous pouvez amortir le bien sur la durée de détention et ainsi ne pas être imposé sur vos loyers avant une quinzaine d’années.

Vous disposez d’une certaine liberté contractuelle. Si votre locataire est étudiant vous pouvez signer un bail de 9 mois non-reconductible. Vous pouvez également demander un dépôt de garantie de deux mois, contre un mois seulement pour de la location vide.

Inconvénients de la location meublée

 

La durée de bail étant plus courte (1 an), le taux de vacance locative peut être important. Votre locataire peut donner congé avec un préavis de seulement un mois. De votre côté, vous pouvez seulement donner congé à l’expiration du bail, avec un préavis de trois mois et en motivant votre décision.

 

Local commercial : l’investissement locatif sécurisé et rentable

 

Principe de l’investissement locatif en local commercial

 

L’investissement locatif ne se limite pas au logement. Les murs de boutiques sont un excellent placement immobilier. Pour cela, deux solutions s’offrent à vous :

  • Vous achetez des murs de boutique déjà loué avec un bail de 9 ans. Le prix d’achat peut se faire sur la base d’une rentabilité annuelle.
  • Vous achetez des murs de boutique vide et vous trouvez vous-même un locataire. Dans cette situation, vous pouvez prendre un pas-de-porte.

Les modalités de la location sont inscrites dans le bail commercial signé entre vous et le locataire. L’investissement dans un local commercial se réalise via une SCI ou en nom propre. Les loyers générés sont des revenus fonciers.

Les avantages de l’immobilier commercial

 

Il existe de nombreux avantages à investir dans l’immobilier commercial. La nature du bail commercial est très avantageuse pour le propriétaire : le locataire est engagé sur 9 ans et vous disposez d’une forte liberté contractuelle. Vous pouvez, par exemple, faire supporter au locataire la grande majorité des charges de votre local, sauf les travaux de rénovation (art 606 du Code civil). Ainsi, vous pouvez profiter d’une rentabilité jusqu’à deux fois supérieures à l’immobilier d’habitation. Le taux de vacance donc plus faible. A chaque changement de locataire, vous pouvez également demander un pas-de-porte.

Les risques d’impayés sont également plus faibles, car les modalités d’expulsions sont moins contraignantes que dans l’immobilier d’habitation.

Les inconvénients de l’immobilier commercial

 

L’offre en termes d’immobilier commercial est relativement faible par rapport au logement. Les biens qui offrent une forte rentabilité sont rares, il faut donc trouver la perle rare. Le critère principal d’investissement est la qualité de l’emplacement, ce qui en limite le nombre de bonnes affaires.

Autre inconvénient mineur, le niveau des loyers est plafonné. Il est possible de le déplafonner, mais la démarche juridique est longue.  A noter également que l’investissement en immobilier commercial n’offre pas d’avantages fiscaux contrairement à la location meublée ou vide.

L’investissement locatif en immobilier commercial est réservé aux investisseurs qui possèdent déjà un réseau important et avec de bonnes connaissances en droit.

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