Location meublée : le guide pratique

La location meublée et la location vide font partie des deux grandes familles de l’investissement locatif en France. L’investissement en location meublée présente de nombreux avantages juridiques et fiscaux.  Deux catégories d’acteurs se partagent le marché de la location meublée : les loueurs meublés non professionnels (LMNP) et les loueurs meublés professionnels (LMP).

 

Location meublée : quels avantages ?

 

Sécurité et souplesse

 

Le montant du dépôt de la caution par le locataire est égal à deux mois de loyers hors charges. Dans un bail classique de location vide, le dépôt de garantie est égal à un mois. Ainsi, en cas de dégradation de votre bien ou de conflit avec votre locataire, vous disposez d’une plus grande sécurité.

Le délai de congé est d’un moins contre deux pour une location vide. C’est un avantage si vous décidez d’occuper votre bien ou de le vendre. Si vous le vendez, le locataire n’a pas le droit de préemption contrairement à un bien loué vide.

Des rentrées financières plus importantes

 

Pour un bien similaire, le loyer perçu d’une location meublée sera supérieur à la location vide. La fiscalité est également plus avantageuse en location meublée : le régime des BIC s’applique contre le régime des revenus foncier pour la location vide.

 

Location meublée : exigibilité au statut

 

Location meublée : quel bail ?

 

Le contrat de location meublée est relativement simple. Le contrat de bail doit faire apparaître qu’il s’agit d’une location meublée. Il existe deux baux types en fonction de la qualité du locataire : étudiant ou non étudiant. Le bail étudiant comporte deux différences majeures :

  • La location court pour une durée minimal de 9 mois (vs. 12 mois sur un bail meublé classique)
  • Absence de reconduction tacite en fin de bail

Location meublée : quel meuble ?

 

Pour éviter une requalification en location vide, il est nécessaire de fournir les meubles indispensables pour permettre au locataire de pouvoir dormir, manger et vivre dans le logement. Voici un exemple non exhaustif d’éléments que vous devez fournir :

  • La literie complète
  • Les plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes et la vaisselle nécessaire
  • Une table et des chaises
  • Des espaces de rangement et le matériel nécessaire pour l’entretien ménager

 

Location meublée professionnelle ou non professionnelle ?

 

Conditions d’exigibilité à la location meublée non professionnelle

 

Pour être considéré comme LMNP, une de ces deux conditions sont nécessaires :

  • Le propriétaire ne doit pas percevoir plus de 23 000 € de loyer brut par an
  • Si le propriétaire perçoit des loyers supérieurs à 23 000 € par an, ils doivent néanmoins rester inférieurs à 50 % des autres recettes du foyer fiscal.

Conditions d’exigibilité à la location meublée professionnelle

 

Vous êtes automatiquement qualifié de loueur en meublé professionnel s’il remplit une de ces trois conditions :

  • Vous possédez plus de trois biens meublés
  • Vous dépassez les seuils de recettes fixés par le statut LMNP
  • Les revenus de vos loyers dépassent 50 % de votre revenu fiscal.

 

Fiscalité de la location meublée

 

Que ce soit pour la fiscalité du LMNP ou du LMP, il existe deux régimes différents :

Le régime micro-BIC

 

Le régime micro-BIC s’applique vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Si c’est votre cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % de vos loyers. Ainsi, dans votre déclaration annuelle de revenu, vous déclarez seulement 50 % des loyers perçus dans la catégorie BIC.

Le régime réel-BIC

 

Le régime réel-BIC s’applique si les recettes annuelles de votre location sont supérieurs à 70 000 € par an. Vous pouvez également choisir ce régime sur option si vous ne dépassez le seuil de 70 000 €. Vous ne bénéficiez pas d’un abattement de 50 % mais vous pouvez déduire un nombre important de charges pour minorer votre déclaration BIC. Si l’ensemble de vos charges déductibles (dont les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien et les frais de travaux) dépasse 50 % de vos recettes, il est intéressant d’opter pour le régime réel-BIC même si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €.

Plus-value- et IFI

 

La différence de fiscalité entre le régime LMNP et LMP se situe au niveau de la plus-value. Pour le loueur en LMNP, la fiscalité applicable est la plus-value des particuliers. Pour le loueur en LMP, c’est la plus-value des professionnels.

Concernant l’IFI, les biens en LMP ne rentrent pas dans l’assiette au contraire des biens en LMNP.

 

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