La plus-value immobilière : guide pratique

La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de revente. On parle de plus-value lorsque cette différence est positive, et de moins-value le cas contraire. La plus-value représente un bénéfice imposable. La fiscalité applicable dépend de la qualité du vendeur : un particulier ou un professionnel. Nous traitons ici de la plus-value des particuliers et du régime particulier des marchands de biens.

La plus-value immobilière des particuliers

 

Quelles opérations sont concernées par la plus-value immobilière ?

 

La gestion de votre patrimoine immobilier à titre privé est soumise à l’impôt sur le revenu. Concernant la plus-value les opérations suivantes sont imposables :

  • Cession d’un bien immobilier détenu en direct
  • Cession d’un bien immobilier détenu à travers une SCI à l’IR
  • Apport d’un bien immobilier en société.

Les cas d’exonération

 

Il existe plusieurs cas d’exonération de la plus-value immobilière. Voici la liste des principaux cas :

  • Cession de la résidence principale
  • Cession d’un logement (hors résidence principale), si le prix de la vente est utilisé pour construire votre résidence principale dans un délai de 2 ans
  • Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans
  • Si le bien a été vendu à un organisme social ou à un opérateur privé qui s’engage à construire des logements sociaux avant le 31 décembre 2022.

Comment calculer plus-value immobilière ?

 

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. Le prix d’acquisition du bien est à majorer de certaines dépenses et le prix de vente à minorer de certains frais.

Les éléments venant majorer le prix d’acquisition sont :

  • Frais d’acquisition : droit d’enregistrement et frais de notaire. Si vous n’avez plus la facture, ils sont évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition
  • Travaux : construction, reconstruction, agrandissement, rénovations réalisées par des professionnels pour un bien détenu pour une durée supérieure à 5 ans. Si vous n’avez pas de justificatifs, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire de 15% sur le prix d’achat. 
  • Autres charges payées au vendeur à l’achat (sur facture).

Les éléments venant minorer le prix de cession sont :

  • La commission d’agence si elle est à la charge du vendeur
  • Les coûts des diagnostics
  • Les frais mainlevées d’hypothèque

Imposition de la plus-value

 

La fiscalité de la plus-value est double et concerne à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le vendeur bénéficie d’un abattement selon la durée de détention. A noter que l’assiette est différente pour le calcul des prélèvements sociaux et celui de l’impôt sur le revenu. L’exonération d’impôt sur le revenu sera totale après 22 années de détention. Concernant les prélèvements sociaux, l’exonération sera totale après 30 années de détention.

Voici le taux d’abattement détaillé :

  • Si le bien est détenu depuis moins de 6 ans : aucune exonération
  • Entre la 6ème et le 21ème année de détention : abattement de 6% par an concernant l’IR et 1,65% par an concernant les prélèvements sociaux
  • La 22ème année : exonération totale concernant l’IR, et 1,6% supplémentaire concernant les prélèvements sociaux
  • Entre la 23ème et 30ème année : exonération totale concernant l’IR et 9% par an concernant les prélèvements sociaux
  • La 30 ème année : exonération totale concernant l’IR et les prélèvements sociaux.

 

A noter qu’en cas de plus-value supérieure à 50 000 € (hors résidence principale), vous devez payer une surtaxe entre 2 % et 6 %.

Montant de la plus-value : exemple de calcul

 

Alain a acheté un studio en 2000 pour un montant de 160 000 €. Alain revend son studio en 2018, soit 17 années de détention, au prix de 340 000 €. Malheureusement, il ne possède plus les factures des frais de notaires, ni des travaux.

La première étape consiste à reconstituer le prix d’achat et le prix de revente en prenant en compte les diverses majorations/minorations :

  • Frais de notaire : 160 000 € x 7,5% = 12 000 €
  • Frais pour travaux : 160 000 € x 15 % = 24 000 €
  • Prix d’acquisition majoré : 196 000 €

Les coûts de diagnostic ont déjà été déduit du prix de revente qui s’élève à 340 000 €

La deuxième étape consiste à calculer le montant de la plus-value et de le multiplier par le taux d’imposition correspondant :

  • Montant de la plus-value : 340 000 € – 196 000 € = 144 000 €
  • Montant de l’imposition : 19,11 % * 144 000 € = 27 518 €

Ainsi, Alain devra régler 27 518 € au titre de l’impôt sur les plus-values des personnes physiques. Ce montant comprend les prélèvement sociaux et l’impôt sur le revenu ?

La plus-value immobilière des marchands de biens

 

Principe comptable

 

L’activité économique du marchand de bien consiste en l’achat et la revente de biens ou droits immobiliers. Ainsi, selon le code général des impôts, ces achats ne sont pas considérés comme des immobilisations (actifs qui ont pour vocation de rester durablement dans l’entreprise) mais comme du stock.

Fiscalité de la plus-value

 

Ainsi, la plus-value réalisée par le marchand de biens lors de ses opérations d’achat-revente est représente son résultat opérationnel. Ce statut ne lui permet pas de bénéficier de dispositif d’abattement. La fiscalité dépendra de l’entité porteuse du projet. Si le projet est porté par une SAS ou une SARL, alors la société sera redevable de l’impôt sur les sociétés. Le marchand de biens pourra ensuite décider de laisser la trésorerie obtenue dans la société ou se rémunérer sous forme de dividende (soumise à la flat-tax) ou de salaire (soumis à cotisation sociale et à l’impôt sur le revenu).

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