Rendement locatif : mode d’emploi

Si vous désirez vous constituer un complément de revenu grâce à l’investissement immobilier, le rendement locatif ne doit plus avoir de secret pour vous. Cet indicateur financier s’applique à tous types d’actifs qui ont pour vocation de générer un revenu : studio, immeuble, local commercial ou place de parking. Comment se calcule le rendement locatif ? Comment l’optimiser et quels sont les pièges à éviter ?

 

La méthode de calcul du rendement locatif

 

Le rendement locatif brut

 

Le rendement locatif est le rapport entre les revenus tirés de votre investissement et le montant de votre investissement de départ. C’est un indicateur qui peut s’appliquer à toutes les classes d’actifs : actions, obligation etc.

Le rendement locatif brut, exprimé en pourcentage, se calcule à l’aide de la formule suivante : (loyer annuel brut / prix total d’achat) x 100.

Exemple : Virginie se porte acquéreuse d’un studio pour un montant total de 100 000 €. Cette location meublée, génère un loyer brut annuel de 7 200 €. Ainsi, le rendement locatif du studio est de 7,2 % brut par an.

A titre d’exemple, la rentabilité locative brute dans le logement à Paris est de 3,5%. Elle peut atteindre jusqu’à 10% dans certaines villes de France.

Le rendement locatif net

 

Pour ne pas sous-estimer certains coûts, il est préférable de se focaliser sur le rendement locatif net. Il prend en compte l’ensemble des charges et des frais qui impactent négativement vos revenus locatif et la rentabilité d’investissement.

La formule du rendement locatif net est : (loyer annuel brut – charges non récupérables – impôts) /Prix total d’achat.

Ainsi, le rendement net tient compte des charges : de l’entretien, de la gestion locative, des risques d’impayés et des impôts fonciers. Le rendement locatif brut vous permet de savoir en première approche si un bien est potentiellement intéressant. Mais il vous faudra ensuite rentrer dans le détail des charges pour calculer le rendement locatif net et votre retour sur investissement.

 

Comment augmenter son rendement locatif ?

 

Opter pour la location meublée

 

Le niveau de loyer pour un bien identique est supérieur s’il s’agit d’une location meublée plutôt qu’une location vide. Certes, vous devez respecter une liste de meubles précise à fournir à votre locataire mais vous augmentez votre rentabilité locative.

Opter pour la colocation

 

Si votre bien vous le permet, vous pouvez louer chaque chambre indépendamment des autres. La colocation est un marché en plein essor et qui offre un rendement locatif très avantageux. Le loyer final mensuel que vous percevez est réparti entre plusieurs locataires : le risque de vacance locative est donc plus faible.

Optimiser fiscalement votre investissement

 

Plusieurs dispositifs permettent d’améliorer le rendement net de votre projet d’investissement en minorant l’impact de la fiscalité. Le dispositif Pinel, qui consiste à acheter un bien neuf et à le mettre en location (dans une zone éligible) permet une exonération de la taxe foncière de 2 à 7 ans. Ainsi, ce dispositif vous permet d’augmenter le rendement locatif de votre investissement sans augmenter le loyer, donc sans le faire supporter à votre locataire.

 

Les pièges du rendement locatif

 

Le taux de vacance locative

 

A première vue, un rendement locatif élevé est une bonne chose pour un investisseur. Cependant, un critère important est à prendre en compte : la vacance locative.

En effet, un appartement dans le 17ème arrondissement de Paris a, en moyenne, un taux de rendement locatif moins élevé qu’un appartement dans une petite ville de province. Le prix d’achat par m² sera plus élevé à Paris, et plus il sera élevé, moins la rentabilité locative sera forte. Cependant, la vacance locative est presque nulle à Paris. Il y a très peu de risques que votre bien ne soit pas loué pendant une longue période. A l’inverse, un appartement dans une petite ville de province qui affiche un meilleur taux de rendement locatif peut connaitre un taux de vacance élevé. Si vous louez votre bien uniquement 6 mois dans l’année parce que vous avez un mauvais emplacement, alors votre rendement s’effondre de 50 %.

Vous devez donc analyser le marché immobilier (la demande locative) dans lequel vous investissez. Ainsi, dans certains cas, il est préférable d’opter pour un bien immobilier qui offre un taux de rendement locatif plus faible, mais plus sûr dans le temps (surtout si vous vous endettez sur une longue période).

La liquidité du bien

 

La liquidité d’un actif traduit la capacité de vendre rapidement un bien sans souffrir d’une importante décote. Par exemple, un studio dans le 3ème arrondissement de Paris est fortement liquide : vous pouvez le vendre rapidement au prix du marché car c’est un secteur prisé des investisseurs. Au contraire, un bien situé dans la campagne est très peu liquide. Le nombre d’investisseur est plus faible. Ainsi si vous devez vendre dans l’urgence, la décote sera importante.

Le rendement locatif ne prend pas en compte la liquidité du bien. Au contraire, ce sont souvent les biens qui ont la plus faible rentabilité locative qui offre la meilleure liquidité !

La valorisation du bien à travers le temps

 

Le rendement global immobilier d’un actif se décompose en deux rentabilités : le rendement locatif et le rendement en capital. Le rendement en capital traduit l’évolution de la valeur du bien dans le temps, indépendamment du niveau de loyer.

Par exemple, si vous achetez un bien dans une zone peu desservie par les transports en commun et que, au moment de la revente, deux stations de métro auront ouvert, la valeur de votre bien sera plus élevée. C’est un indicateur à prendre en compte dans votre stratégie d’investissement si vous avez prévu, à terme, de revendre votre bien. Il est important de prendre en compte votre potentielle plus-value immobilière. En France en 2019, le taux de rendement en capital, toutes classes d’immobilier confondues, est de 3,7% (source : indice provisoire MSCI France Capital Growth Preview).

 

 

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