Défiscalisation Immobilière : les dispositifs en 2020

La défiscalisation désigne un ensemble de mesures et dispositifs permettant à une personne physique ou morale de réduire son niveau d’imposition. La défiscalisation immobilière se traduit par la mise en place de programmes d’investissements dont le but peut être de restaurer des immeubles situés en zone sauvegardée (loi Malraux) ou d’inciter à la construction dans les zones tendues (loi Pinel). Tour d’horizon de ces deux dispositifs fiscaux !

 

Défiscalisation immobilière avec la loi Pinel 

 

Principe de la loi Pinel

 

La loi Pinel a été créée par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel. Le but de ce dispositif est double.  Il permet à la fois de favoriser la construction de logements neufs et de répondre à la forte demande de location dans les zones tendues (zones où les prix d’acquisition et les loyers sont très élevés). Pour que ce dispositif fonctionne, l’élément central est l’investisseur : il achète le logement neuf et le met à la location. Pour inciter l’investisseur à acheter ce type de biens, l’état lui offre une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % du montant investit en fonction de la durée de location.

Les conditions nécessaires pour défiscaliser en Pinel

 

Plusieurs conditions concernant le bien, la zone géographique et le locataire doivent être remplis pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation immobilière :

Concernant le bien :

  • Le logement est neuf ou est acquis en vente en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Le logement est destiné à la location vide et doit être occupé en tant que résidence principale
  • Le loyer est plafonné
  • Le prix d’achat ne doit pas être supérieur à 5 550 € du m² et le montant total 300 000 € par opération (interdiction de faire plus de deux opérations par an).

Concernant les locataires, l’investisseur s’engage à louer son bien à des personnes dont les revenus ne doivent pas dépasser un plafond en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Par exemple, pour un locataire vivant seul en zone B1, le plafond de ressources annuelles est de 30 260 €. Pour un couple avec 4 personnes à charge en zone A bis, le plafond est de 116 268 €.

Ensuite, le bien doit être situé dans une zone tendue. Trois zones tendues font partie de du dispositif Pinel:

  • La zone A : L’Île de France, la Côte d’Azur, Marseille, Montpellier, Lille et Lyon
  • La zone A bis : Paris et la première couronne (29 communes)
  • La Zone B1 : les grandes métropoles de plus de 250 000 habitants et la grande couronne parisienne

Montant de la réduction d’impôts

 

Le montant défiscalisé est fonction de la durée de location. Ce montant se calcule par rapport au prix d’achat du bien :

  • Location de 6 ans : 2% de réduction d’impôt par an soit 12% au total
  • Location de 9 ans : 2% par an soit un total de 18%
  • Location de 12 ans : 2% par en pendant 9 ans et 1% pour les trois dernières années, soit 21%.

Vous ne pouvez pas bénéficiez d’une réduction d’impôt supérieure à 10 000 € par an (plafond des niches fiscales)

Par exemple, si Virginie achète un bien à 300 000 € et le loue pendant 9 ans, elle bénéficiera d’une réduction d’impôts de 6 000 € par an (300 000 € x 2%).

 

Défiscalisation immobilière avec la loi Malraux

 

Principe de la loi Malraux

 

La loi Malraux a été éditée en 1962 avec pour but de préserver le patrimoine historique français. Ainsi, ce dispositif de défiscalisation incite les investisseurs à acquérir des biens dans un secteur sauvegardé et de le restaurer. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une forte réduction d’impôt.

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux

 

Les immeubles concernés par la loi Malraux sont :

  • Situé dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager).
  • Affectés à l’habitation
  • Loués nus pendant neuf an minimum.

Concernant les travaux, pour que la défiscalisation immobilière soit effective, les conditions suivantes sont nécessaires :

  • La rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble
  • Les travaux ne peuvent pas durer plus de 3 ans (depuis la délivrance du permis de construire)
  • La rénovation doit être supervisée par un Architecte des Bâtiments de France

Montant de la réduction d’impôt

 

La réduction d’impôt se calcule sur la base du montant des dépenses annuelles engendrées par la restauration du bien. La réduction est limitée à 400 000 € sur 4 ans.

  • Pour les opérations en zone sauvegardées, la réduction d’impôt est de 30 % par an
  • Pour les opérations en ZPPAUP, la réduction est de 22 % par an

A noter que la réduction d’impôt en loi Malraux n’est pas plafonnée en tant que niche fiscale à 10 000 € par an.

Exemple : Bernard achète un bien en zone sauvegardé pour un montant de 500 000 € et réalise 240 000 € de travaux durant trois ans, soit 80 000 € par an. Ainsi, sa réduction d’impôt annuelle s’établie à 80 000 € x 30 % = 24 000 €

 

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