Location vide : quelle fiscalité ?

La location vide, également appelée location nue ou non meublée, est souvent oubliée par les investisseurs. Pourtant, elle présente plusieurs avantages : le changement de locataire est moins fréquent, les frais liés à la location sont moins élevés et la fiscalité est avantageuse. Il existe deux régimes fiscaux pour la location nue, le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime du micro-foncier pour la location vide

 

Exigibilité au régime micro-foncier

 

Pour être exigible au régime du micro-foncier, les loyers bruts générés par le bien ne doivent pas excéder 15 000 €, soit 1 250 € par mois.

Imposition du régime micro-foncier

 

Ce régime permet à l’investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire à hauteur de 30 % des loyers bruts. Ainsi, le propriétaire est imposé à hauteur de 70 % des revenus fonciers générés par cet investissement. A noter que ce régime est étendu aux SCI.

Régime micro-foncier : exemple d’application

 

Mathilde souhaite acquérir un studio qui génère un loyer mensuel de 600 €, soit un loyer annuel de 7 200 € brut. Mathilde est éligible  au régime micro-foncier. Sur sa déclaration de revenu, elle indiquera un revenu foncier de 7 200 € x 70 % = 5 040 € . Ainsi, grâce à ce dispositif, Mathilde réduit son revenu imposable de 2 160 €.

 

Le régime réel pour la location vide

 

Exigibilité au régime réel

 

Si le bien génère des loyers supérieurs à 15 000 € brut par an, alors le régime fiscal sera obligatoirement le régime réel. Contrairement au régime micro-foncier, le propriétaire ne bénéficie pas d’un abattement fiscal forfaire. Cependant il peut déduire un nombre important de charges. Ce régime est également applicable, sur option, si les loyers sont inférieurs à 15 000 €.

 

Charges déductibles et déficit foncier

 

Les charges déductibles permettent de créer un déficit foncier qui viendra réduire la base imposable de l’investisseur. Voici une liste non exhaustive des charges que vous pouvez déduire :

  • Charges d’entretiens et de réparation
  • Taxe foncière
  • Intérêts d’emprunts
  • Charges de copropriétés

Il est possible de déduire les charges autres que les intérêts d’emprunt sur le revenu brut global de l’année à hauteur de 10 700 €.

Si votre déficit excède les 10 700 € ou/et qu’il provient des intérêts d’emprunt, il vous sera possible d’imputer le restant dû sur votre revenu foncier des dix années suivantes.

 

Régime réel en location vide : exemple de déficit foncier

 

Le studio de Mathilde génère un loyer de 4 200 € bruts par an. Le montant total des charges déductibles, hors emprunt, s’élève à 15 000 €. Les intérêts d’emprunt s’élève à 5 200 €.

  • Le résultat foncier est de = 4 200 € – 15 000 € – 5 200 €= 16 000 €
  • Le déficit foncier provient des intérêt d’emprunt à hauteur de 5 200 € – 4 200 € = 1 000€ et des autres charges à hauteur de 15 000 €
  • Le déficit foncier imputable au revenu global de l’année est donc de 10 700 €
  • Le déficit foncier qu’il est possible d’imputer  sur le revenu foncier des dix prochaines années est de 1 000 € + 4 300 € = 5 300 €. Soit le montant des intérêt d’emprunt + la différence due au plafonnement.

Conclusion : bien souvent délaissée en faveur du LMNP, la location nue est un outil patrimonial important à maîtriser. Le rendement locatif peut être moins élevée mais le risque également. A vous de trouver le bon arbitrage!

 

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