SCI : IR ou IS ?

La société civile immobilière (SCI) est une société qui dispose d’une structure juridique indépendante et composée par minimum deux associés. La SCI permet aux différents investisseurs de s’associer dans un cadre juridique stable, dans le but d’acquérir des biens immobiliers à plusieurs. La SCI n’a pas de finalité commerciale, elle est donc réservée à de l’investissement locatif (logement, commercial ou bureau). Lors de la création de votre SCI, vous devez répondre à la question suivante : SCI à l’IR ou l’IS ?

 

Quels sont les avantages d’une SCI à l’IR ?

 

Principe de la SCI à l’IR

 

La SCI est dite transparente fiscalement lorsque les gérants ont opté pour l’impôt sur le revenu. En effet, la société n’est pas redevable de l’IS (impôt sur les bénéfices), et les revenus sont directement imposés dans les mains des gérants selon le barème progressif de l’IR. Ils sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.

SCI à l’IR : un régime fiscal simplifié

 

Le fonctionnement d’une SCI à l’IR est très simple : le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire et la tenue de la comptabilité est simplifiée. Si la SCI est déficitaire, vous pouvez d’imputer  jusqu’à 10 700 € par an sur vos revenus. Les amortissements ne sont pas déductibles. Les charges déductibles sont citées dans l’article 31 du CGI.

Le régime de plus-value des particuliers

 

Si vous avez pour projet, à terme, de revendre votre bien immobilier et de réaliser une plus-value, la SCI à l’IR est très avantageuse. La plus-value immobilière se calcule comme la différence du prix d’achat et de prix de revente du bien. Sur cette plus-value, vous êtes redevables de l’impôt sur le revenu et de cotisations sociales. Cependant, à partir de la 6ème année de détention, la plus-value est diminuée d’un taux d’abattement.  Vous êtes totalement exonérés de plus-value sur l’IR au bout de 22 ans et sur les cotisations sociales au bout de 30 ans. Au contraire, lorsque la SCI est à l’IS, vous ne disposez d’aucun abattement sur la plus-value pour durée de détention.

 

Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?

 

Principe de la SCI à l’IS 

 

Lors de la création de votre SCI, vous pouvez opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est dite opaque. Cette option était irrévocable jusqu’en 2019. Il est aujourd’hui possible, pour une SCI à l’IS de passer à l’IR mais l’impact financier est important. Contrairement à une SCI à l’IR, la SCI à l’IS est directement imposée sur son bénéfice selon le régime progressif de l’impôt sur les sociétés. Pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2020 les taux sont les suivants :

  • 15 % pour les premiers 38 120 € de bénéfice
  • 28 % au-delà

Les comptes doivent être certifiés par un expert-comptable et une comptabilité stricte doit être tenue.

Si vous souhaitez vous rémunérer, vous pouvez opter pour les dividendes (soumis à la Flat Tax au taux de 30%) ou vous verser un salaire (soumis à cotisations sociales puis à l’IR).

Possibilité de déduire les charges pour une SCI à l’IS

 

Contrairement à une SCI à l’IR, la SCI à l’IS vous offre la possibilité d’amortir le bien et de déduire une grande partie des charges de la société (y compris la rémunération du gérant). Cela vous permet de réduire le bénéfice imposable de la société sur plusieurs exercices consécutifs. Durant toute la durée de détention de l’immeuble, la fiscalité des SCI à l’IS est souvent plus avantageuse que la SCI à l’IR. Pour rappel, vous ne bénéficiez pas d’abattement sur la plus-value le jour de la cession. Cette plus-value se calcule par la différence entre le prix de revente et la valeur nette comptable du bien (amortissement compris). Le montant de la plus-value est donc supérieur et son taux d’imposition aussi.

Une imposition moins forte si vous possédez des hauts revenus

 

Cet avantage dépend de la situation financière de chacun. Si vos revenus excèdent 73 369 € par an, votre tranche d’imposition à l’IR est de 41 %. Or, si vous optez pour une SCI à l’IS et que vous vous rémunérez par dividende, le taux d’imposition est de 30 % (flat tax).

 

SCI à l’IR ou à l’IS : le récap !

 

Optez pour une SCI à l’IS si 

 

  • Vous êtes un haut revenu (supérieur à 73 369 € par an).
  • Vous ne souhaitez pas être rémunéré chaque année : la distribution de dividende n’est pas obligatoire. Vous n’êtes pas imposé s’il vous ne percevez pas de dividende.
  • Vous souhaitez réaliser une activité de location meublée (c’est une activité commerciale qui est impossible en SCI à l’IR).

Optez pour une SCI à l’IR si 

 

  • Vous souhaitez revendre le bien à moyen ou long terme (fiscalité de la plus-value avantageuse).
  • Vous souhaitez toucher un revenu mensuel (revenu foncier).
  • Vous préférez un mode de gestion simplifié, sans expert-comptable.
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