SCI ou nom-propre : comment choisir ?

Vous êtes sur le point d’acquérir un bien immobilier et vous vous demandez s’il est préférable d’investir en nom propre ou en SCI ? En effet, cette question est légitime lorsqu’on souhaite investir dans la location vide ou investir dans un local commercial. Tour d’horizon des avantages et des inconvénients de ces deux statuts.

 

SCI ou nom propre : avantages et inconvénients en nom propre

 

Simplicité de gestion et faible coût

 

La manière la plus simple d’investir est en nom-propre. Vous détenez directement le bien et non à travers une société. Vous économisez les coûts de création d’une SCI (entre 300 et 500 € en fonction du prestataire) et le coût de gestion des obligations comptables. Vous pouvez investir en nom propre seul ou avec plusieurs personnes pour le même bien (chacun aura sa quote-part).

Facilité d’accès au financement bancaire pour investir en nom propre

 

Lorsque vous investissez en nom propre, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ), ce qui n’est pas possible si vous utilisez une SCI. Vous pouvez également utiliser un plan d’épargne logement pour financer l’acquisition.

Risque de blocage

 

Lorsque vous investissez à plusieurs en nom propre vous utilisez le régime de l’indivision. Chaque propriétaire du bien est appelé coindivisaire. Les règles de gestion sont strictes ce qui amène à un risque de blocage.

En effet, la prise de décision demande au minimum une majorité de 2/3. Dans une SCI, les associés peuvent définir leur propre règle dans les statuts. Dans le régime de l’indivision, si un des coindivisaire ne peut rembourser une dette personnelle, son créancier peut forcer la vente du bien, même si les autres coindivisaire ne sont pas d’accord.

SCI ou nom propre : avantages et inconvénients de la SCI

 

Prise de décision et gestion facilitée

 

Contrairement à l’investissement en nom propre, la SCI permet à ses associés de fixer les règles dans les statuts. Un gérant est nommé et il y a une assemblée générale par an. Ainsi, le risque de blocage est très limité. Certaines décisions peuvent être du seul recours du gérant ce qui facilite la gestion.

Cependant, vous devez suivre un formalisme strict lors de la création de la société : rédaction des statuts, publication dans un journal d’annonces, définit un siège social et paiement des frais administratifs.

Constituer une SCI pour mieux protéger votre patrimoine

 

La SCI est un écran juridique qui permet de distinguer votre patrimoine privé. La SCI a une personnalité morale. En cas de difficultés financières, les créanciers se retournent d’abord contre la SCI puis ensuite vers vous. On ne peut pas forcer un des associés à vendre le bien comme c’est le cas pour l’investissement en nom propre. Les associés ont une responsabilité non-solidaire.

Acheter en SCI pour facilité la transmission du patrimoine

 

La SCI est un formidable outil de gestion de patrimoine. En effet, vous êtes titulaire des parts sociales de la SCI et vous pouvez donc utilisez le démembrement de propriété. Il est possible de transmettre la propriété du bien à une tierce personne (enfant ou conjoint) tout en gardant le bénéfice. Pour cela, vous démembrez les parts sociales de la SCI : vous transmettez la nue-propriété à vos enfants ou conjoint et vous gardez l’usufruit (vous continuez de percevoir les loyers). A votre décès, vos enfants récupéreront l’usufruit sans frais. La donation de la nue-propriété à votre enfant est soumise au droit des successions mais vous disposez d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans.

De plus, en réalisant cela, vous sortez le bien de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) si vous y êtes soumis.

A noter que le démembrement est également possible pour un bien immobilier détenu en nom-propre mais vos enfants auront les mêmes droits que vous concernant la gestion du bien.

Utilisation et gestion de la SCI

 

La SCI a une utilisation limitée. En effet, l’objet social de la SCI est non commercial. Ainsi, vous ne pouvez pas pratiquer de location meublée, sauf si vous changez le statut fiscal de la SCI (passage de la SCI à l’IR à l’IS). Vous devez également tenir une assemblée générale annuelle et une comptabilité limitée.

L’autre inconvénient et que vous ne pouvez pas demander un prêt à taux zéro et utilisez votre PEL pour financer l’acquisition du bien.

 

SCI ou nom propre: le récap

 

Investissez en nom propre si :

  • Vous souhaitez réaliser de la location meublée
  • Vous ne souhaitez pas créer de société
  • Vous souhaitez utiliser votre Plan Epargne Logement pour financer l’acquisition du bien
  • Vous souhaitez obtenir un crédit à taux zéro
  • Vous investissez seul

Investissez en SCI si :

  • Vous souhaitez transmettre le patrimoine à vos enfants
  • Vous souhaitez investir en famille (SCI de famille)
  • Vous investissez à plusieurs
  • Vous êtes un couple en concubinage pour vous protéger en cas de décès.
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