Devenir marchand de biens : ce qui vous attend

Le métier de marchand de biens attire beaucoup de nouveaux investisseurs, car il permet de dégager un revenu confortable tout en étant indépendant.  Contrairement à ce que l’on peut penser, ce métier n’est pas réservé aux professionnels les plus aguerris. Si vous avez pour projet de devenir marchand de biens à court ou moyen terme, faisons le point ensemble sur tout ce qui entoure cette notion.

 

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

 

Un marchand de biens est un spécialiste de l’achat-revente d’actifs immobiliers dans le but de dégager une plus-value. Le marchand de bien ne se concentre pas seulement sur les immeubles, mais peut également intervenir sur :

  • Les terrains
  • Les fonds de commerce
  • Les parts de sociétés immobilières.

Le marchand de biens va essayer de valoriser au mieux son actif immobilier dans le but d’optimiser sa marge brute. Pour cela, il peut réaliser des travaux, demander des autorisations particulières à la mairie ou simplement vendre à la découpe son bien.

Voici quelques exemples qui permettent à un marchand de biens d’augmenter la valorisation de son bien :

  • Surélévation d’un immeuble : vous achetez un immeuble en R+5 et vous créez un étage supplémentaire en accord avec la mairie : gain de mètre carré.
  • Découpe et revente en lot : vous achetez un grand appartement que vous redécoupez en plusieurs studios avec ou sans travaux de rénovation.
  • Création de parcelles : vous achetez un grand terrain à bâtir que vous redécoupez en plusieurs terrains.

Pour que son opération soit le plus rentable possible, le marchand de biens va utiliser l’effet de levier bancaire. En effet, il est accompagné par une banque (un département spécialisé en immobilier de préférence) qui va financer son opération. La banque peut demander 10 à 30 % de fonds propres en fonction de la notoriété du marchand de biens.

Quelle formation pour devenir marchand de biens ?

 

Il n’existe pas de formation particulière ou de carte professionnelle pour devenir marchand de bien. Vous êtes considéré comme marchand de biens aux yeux de la loi française si vous remplissez ces trois conditions :

  • Condition d’habitudes: c’est une condition difficilement évaluable. Elle s’apprécie en fonction du nombre de ventes et de son rythme.
  • Condition spéculative: vous achetez un bien dans l’intention de le valoriser et de le revendre et non dans l’intention de le louer.
  • Vous réalisez une opération d’achat-revente qui porte sur des immeubles, des terrains, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières.

Quel statut juridique pour devenir marchand de biens ?

 

L’activité de marchand de biens est purement commerciale. Ainsi, il est strictement impossible de créer une société civile immobilière (SCI) pour devenir marchand de biens. La SCI est une société non-commerciale et faire cette erreur peut vous coûter une requalification par l’administration fiscale.

Le marchand de biens à une activité soumise à la TVA immobilière. Ainsi, il est impossible d’exercer cette activité sous le régime de l’auto-entreprise.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’aventure du marchand de biens à plusieurs les formes juridiques les plus populaires sont les SAS et les SARL. Votre patrimoine personnel est protégé, vous pouvez plus facilement accéder au financement bancaire et vous pouvez adapter votre mode de rémunération (dividende ou salaire). Dans le cas oû vous souhaitez investir seul, vous pouvez opter pour la forme unipersonnelle: la SASU ou l’EURL.

Si votre projet consiste à construire un immeuble (et non le restaurer) et à le revendre, vous pouvez opter pour la Société Civile de Construction Vente (SCCV). Cette société disparaîtra une fois l’objet social réalisé (la vente de l’immeuble)

Enfin, vous pouvez également opter pour une Société en Nom Commun (SNC) mais le risque est très élevé : la responsabilité des associés et solidaire et indéfinie (non limité au capital social). Ce type de société est plutôt réservé au professionnel aguerri.

Dans quel environnement évolue le marchand de biens ?

 

Le marchand de biens est le chef d’orchestre du projet immobilier. Il peut être entouré par : un architecte, un avocat, un banquier, des notaires et par un maître d’œuvre (qui conduit les travaux). Il faut donc être capable de s’adresser à ces différents interlocuteurs.

Aussi, vous pouvez être amené à travailler sur des problématiques suivantes :

  • Qu’est-ce que le PLU m’autorise à construire ?
  • Dois-je déposer un permis de construire ?
  • Est-ce que je peux vendre en état futur d’achèvement ou la VIR ?
  • Dois-je souscrire à une assurance dommage-ouvrage ?

 

Ainsi, le marchand de biens doit savoir s’adapter à ses interlocuteurs et avoir une connaissance du marché local parfaite. Sans oublier, d’être un bon vendeur…

 

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