Marchand de bien : le guide pratique

Un marchand de bien est un commerçant professionnel qui achète des biens immobiliers ou des droits de sociétés immobilières et les revend à un prix supérieur.  Véritable spécialiste de l’achat-revente, le métier de marchand de bien n’est pas une profession réglementée.  Ouverte à tous et à toutes, peu importe le niveau d’études, il est néanmoins nécessaire de bien se documenter avant de vous lancer dans l’aventure.  Voici un tour d’horizon des principaux éléments à maitriser.

 

Marchand de biens : quel statut juridique ?

 

La SAS et la SARL à privilégier

 

Que ce soit dans leur forme unipersonnelle (SASU ou EURL) ou dans leur forme classique, la SAS et la SARL sont les statuts privilégiés des marchands de bien. Ces deux statuts protègent le patrimoine personnel des investisseurs, puisque la responsabilité est limitée aux apports dans la société.  La SAS et la SARL diffèrent ensuite sur plusieurs points (dont le régime social du dirigeant) mais qui n’ont qu’un faible impact sur la rentabilité globale du projet. Si vous optez pour ce type de société, il vous faudra être accompagné par un expert-comptable. En fonction de l’ampleur du projet, vous pouvez également être accompagné d’un architecte notamment pour réaliser la demande de permis de construire.

Il est également possible d’opter pour une SCCV, nous détaillerons ce choix dans un autre article.

Les statuts à éviter

 

L’activité de marchand de biens est purement commerçante. Il est donc fortement déconseillé d’opter pour une société civile immobilière (SCI). La SCI n’a pas de but commercial et est appropriée pour de l’investissement locatif. Si vous vous lancez dans une activité de marchand de bien à travers une SCI, vous risquez une requalification par l’administration fiscale qui peut anéantir la rentabilité de votre projet.

Il est également impossible de réaliser une opération de marchand de bien sous le régime auto-entrepreneur. Les activités qui rentrent dans le cadre de la TVA immobilière en sont exclues.

 

Marchand de biens : quelle fiscalité ?

 

La TVA immobilière et le marchand de bien

 

La TVA immobilière concerne la cession d’immeubles et de terrains. La cession peut être soumise à la TVA de plein droit (taux de TVA à 20%), à la TVA sur marge ou même exonérée de TVA. Le type de TVA dépend de la qualification du vendeur et de l’acheteur (particuliers ou professionnels) et de la qualité de l’immeuble (neuf ou ancien).

Si l’immeuble est ancien (achevé depuis plus de 5 ans) :

  • Si la cession se réalise entre particuliers, alors l’opération n’est pas soumise à la TVA
  • Si la cession se réalise entre professionnels (marchand de bien) assujettis à la TVA, alors l’opération est exonérée de TVA bien qu’elle puisse être choisie sur option (TVA sur la marge ou sur le prix total).

 

Si l’immeuble est neuf (achevé depuis moins de 5 ans) ou rendu neuf :

  • Si la cession se réalise entre particuliers, les ventes se situent hors du champ de la TVA
  • Si la cession est réalisée par des professionnels (marchand de bien), alors l’opération est soumise à la TVA.

Les frais de mutation du marchand de biens

 

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le marchand de bien doit s’acquitter des frais de mutation (plus communément appelé frais de notaires). Généralement, ces frais varient entre 5 et 7% du prix d’acquisition. Cependant,si le le marchand de bien est assujetti à la TVA, bénéficie d’une exonération dans plusieurs cas :

  • S’il prend l’engagement de revendre le bien dans les 5 ans de l’acquisition (art. 1115 du CGI). Il sera uniquement redevable de la taxe sur la publicité foncière d’un montant de 0.715 %.
  • S’il prend l’engagement de réaliser des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf dans les 5 ans.
  • Si l’acquisition est réalisée auprès d’un assujetti à la TVA, qu’elle porte sur un terrain à bâtir et que la vente est soumise à la TVA sur le prix total et non sur la marge.
  • Si l’acquisition est réalisée auprès d’un assujetti à la TVA et porte sur un immeuble bâtis depuis plus de 5 ans.

Imposition du bénéfice du marchand de bien

 

Si le marchand de bien porte son projet immobilier à travers une SAS ou SARL, la fiscalité suivra le barème progressif de l’impôt sur les sociétés. La plus-value immobilière sera considéré comme un résultat opérationnel et sera donc imposé à l’IS également. Ensuite, le marchand de bien pourra se rémunérer sous forme de dividendes (soumis ensuite à la Flat Tax) ou sous forme de salaire (soumis aux cotisations sociales).

Si le marchand de bien porte son projet en tant que personne physique, il doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

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